- 觀點1： 一. 項目可行性分析
1.地理位置
2.人們的文化消費習慣
二. 茶樓的市場前景
三. 茶樓的定位:商務聚會、休閑
四. 項目要求、設計
1. 要求
(1) 場地
(2) 用電量
(3) 空調
(4) 消防
(5) 其它
2.功能設計
3.施工設計
五. 項目投資分析
1 . 投資估算
2 .成本核算
3 .利潤分析
4.回報
六．項目建設
七.資金籌措與合作
八.項目運營
一.項目可行性分析
(一)地理位置
川野山珍餐飲管理有限公司對百聯天府周邊的場所進行了綜合分析、評估如下：
1. 百聯天府位臨二環路，邊靠主干道，交通便利，地下停車可達1000多輛。
2. 百聯天府屬大型商場和寫字樓，現大樓已有的90%以上的知名商家入駐，如：大型的海龍王洗浴中心、高檔的名人會所（大型KTV）、友誼百貨、世紀聯華大型超市、川野山珍酒樓、茗桂軒大酒樓（粵菜）、健身中心等大型餐飲娛樂品牌企業。整個商場人氣漸旺。
3. 百聯天府相鄰有許多的大型高檔社區如：錦官新城、中華園、新加坡花園、華爾茲廣場等，且人均收入高，消費檔次高。
4. 該地段周邊有新興的餐飲消費區，如：新希望路、科華北路。
茶樓位于百聯天府五樓，客人可乘觀光電梯直達。五樓屋面是成都市最美的大型屋頂花園,其環境優雅、空氣清新、陽光明媚、鳥語花香、有身臨大自然之感,是人們休閑品茗的好去處。
5. 南門屬于成都市的經濟發達區域,人均收入高、消費水平較高。周邊的人群大多都是有車族，生活半徑在周邊五公里內，而我們的項目剛好處于這個生活半徑之內。
6. 整個成都的商業重心正逐步向南移,勢必可以產生較大的商務會吾需求。
以上這些都為開大型的高檔茶樓創造了有利的條件.
(二)人們的文化消費習慣
1. 巴蜀飲茶習俗源于先秦，是古老巴蜀文化的重要內容之一。成都特有的矮桌竹椅和茶碗、茶蓋、茶船子的"三年頭"茶具，形成了一種獨特的茶船文化，也叫蓋碗茶文化。茶館、茶肆在蜀中更是歷史悠久，遍布巴蜀城鄉和街巷，極富特色，或隱于鬧市，或立于郊野，置身于其中，不但可以品茗養性，還可以聽評書、看圍鼓，充分體味巴蜀的風土人情。
2. 成都人利用茶葉的歷史，有文獻可查的，已有三千多年。飲茶對人體有益無害。因茶 葉中含有30多種芳香物質，可以溶解脂肪，使膽固醇含量下降。
3. 而成都茶館之多堪稱中國之最。城鄉處處有茶館，形成人們都喜愛喝茶的一大地方特色。坐茶館是許多成都人閑暇的首選休閑方式，茶館除了休閑之外還是社會社交的一重要場合。了解行情，洽談生意，有些茶館增設娛樂文藝節目，打圍鼓、唱清音、打金錢板等曲藝節目，看板、錄像節目、打 、打撲克等。當然最多是還是擺閑龍門陣。茶樓成了成都市民不可缺少的一種生活方式.
二.茶樓的市場前景
1.百聯購物中心是一個購物、餐飲、娛樂、品茗的消費摩，有近千戶商家,30多家大型公司入駐。川野山珍酒樓安裝了一臺方形的三方觀看景觀的直達專用電梯。此酒樓是一個大型中高檔健康餐飲場所，每天該酒樓客流量達到二、三百人，人氣漸好，若五樓茶樓的建立，川野山珍酒樓也會給茶樓帶來一定客源。況且整個百聯天府無茶樓，因此開茶樓會彌補百聯天府購物中心的一個亮點。
2.成都是個休閑的城市，成都市居民消費水平隨著收入的增加，自80年代以來連續攀上了幾個臺階。隨著消費水平的提高，他們的消費從注重量的滿足到追求質的提高，從以衣食消費為主的生存型到追求生活質量的享受型、發展型，消費質量和消費結構都發生了明顯的變化。成都人對休閑環境的要求相對于其它城市來說要高，而項目的周邊地區沒有一個高中檔的商務茶樓，我們項目的建立恰好可以彌補這個空缺。
3.酒樓經營時常接待大型的團體婚、壽宴以及零餐,那么茶樓建立后客人就有一個更好的休閑娛樂區,可以促進酒樓經濟的增加,產生互動效應,實現餐飲休閑一條龍服務,達到雙贏。
4.在滿足本酒樓的需求的同時,還可以和茗桂軒、名人會所等公司進行互動,資源共享。
5.因本茶樓的背景與聚網公司有一定關系,茶樓也可整合聚網公司的人脈資源關系.可以滿足百聯天府以及周邊公司商務會吾、購物休閑的需求。
三.茶樓的定位:商務聚會、休閑
現代社會的發展，使每一個商界人士的工作壓力加大，而傳統的茶館休閑行業是商務人士光顧最多的地方。人們到那里可以為了迎合新的市場需求，我們推出商務休閑型茶樓將倍受歡迎。
四. 項目要求、設計
1. 要求
(1)場地 我們需要百聯購物中心五樓靠近二環路, 與川野山珍酒樓觀光電梯相連的位置,面積為1000平方米左右.
(2)用電量 除中央空調用電外,還需電容量配置60千瓦以上.
(3)空調 我們需要物業方配置中央空調.
(4)消防 要求物業方消防合格,滿足該項目經營.
(5)其它 六通配套齊全(通水、通氣、通電、通寬帶、通電話、通光纖)、需業主方保證該項目能在此地方經營,并要求業主保證一切經營證照的順利辦理.
2. 功能設計
(1)15平方米的廚房,可做小吃、水果沙拉、現磨咖啡等.
(2)中小包間11個,190平方米,可用于打 、洗腳保健.
(3)設商務大包,帶衛生間四個,共計200平方米.可商務聚會、親盟聚會、同學會、商務談判、商務開會.
(4)公共衛生間,男女各一個,共計20平方米.女衛生間設有梳妝臺.
(5)50平方的商務區域,可上網、打字、復印.
(6)大廳250平方米,可擺15張茶桌、酒吧式卡座10張.
(7)吧臺15平方米,儲藏茶葉酒水、調酒、收銀等功能.
3.施工設計:效果圖、立面圖、平面圖、剖面圖、空調新風系統圖、水電系統圖、煤氣系統圖、廚房排煙圖等(略)
五. 項目投資分析
1 . 投資估算 :120萬
1) 裝修費::60萬
名 稱 費 用(萬元) 名 稱 費 用(萬元)
大廳卡座 8 地 面 8
包間大小15個 13 吧 臺 2
頂 面 4 新風,空調改裝 10
大小廁所6個 6 小廚房 2
招牌 3 其他 3
設計費 2
2) 設備:36萬
名 稱 費 用(萬元) 名 稱 費 用(萬元)
桌 椅 4 沙 發 3
杯 具 2 電 腦8臺 3
茶 幾 2 大電視2臺、電視15臺 4
自動 機 6 背景音樂 2
保健床、洗腳椅 2 復印機等商務設備 2
潔具 6 其他 3
3) 其他費用：21萬
名 稱 費 用(萬元) 名 稱 費 用(萬元)
其他、低值易耗品 2 周轉金 3
營銷前期費用 2 前期房租 12
前期籌備及其他費用 2
2．成本核算
1.經營狀態分析（大廳按25桌，平均50元/桌，包間按15個平均消費200元/間）.
（一） 低迷狀態
1、茶水包間費收入
早上9：00-----下午2：00，暫不計算
下午2：00-----下午6：00，大廳上客率為30%，包間上客率為30%
大廳營業額 25×30%×50=375
包間營業額：15×30%×200=900
晚上6:00----12：00，大廳上客率為50%，包間上客率為30%
大廳營業額25×50%×50=625
包間營業額：15×50%×200=1500
凌晨00:00至6時,暫不計算
2、浴足保健收入
按每天15人計算,每人消費45元即收入為15×45=675元
日均營業額：375+900+625+1500+675=4075元
（二） 普通狀態
1、茶水包間費收入
早上9：00-----下午2：00，暫不計算
下午2：00-----下午6：00，大廳上客率為50，包間上客率為50%
①營業額：25×50%×50=625
②包間營業額：15×50%×200=1500
下午6:00----晚上12點大廳上客率75%，包間上客率75%
①大廳營業額：25×75%×50=937.5
②包間營業額：15×75%×200=2250
晚上12點----次日早上，暫不計算
2、浴足保健收入
按每天25人計算,每人消費45元即收入為25×45=1125元
日均營業額：625+1500+937.5+2250+1125=6437.5元
（三） 高峰（陽光）狀態
1、茶水包間費收入
早上9：00-----下午2：00，暫不計算
下午2：00-----下午6：00，大廳上客率為70%，包間上客率為70%
①營業額：25×70%×50=875
②包間營業額：15×70%×200=2100
下午6:00----晚上12點大廳上客率120%，包間上客率100%
①大廳營業額：25×120%×50=1500
②包間營業額：15×100%×200=3000
晚上12點----次日早上，暫不計算
2、浴足保健收入
按每天35人計算,每人消費45元即收入為35×45=1575元
日均營業額：875+2100+1500+3000+1575=9050元
從目前的投資來看，60天裝修完，正好趕上茶樓經營項目的最旺季節，再加上項目優越的地理位置和項目自身的優勢互補，極易在最短的時間內直接進入高峰狀態。
2.經營費用,因茶樓經營和酒樓經營均屬服務性項目,茶樓的管理可與川野山珍酒樓統一管理,財務獨立核算,因此人員的配置可節約.
(1)員工每月工資：34400元/月
A .經理 1名 3000元/月
B .各部門領班 3名 1200元/月/名 共計: 1200元/月/人×3 名=3600元/月
C.大廳包間服務員 15名 800元/月/名 共計: 800元/月/人×15名=12000元/月
D.浴足部保健服務員6名 1200元/月/名 共計: 1200元/月/名×6=7200元/月
D.總經理、辦公室主任、人事專員、保安等行政人員由酒樓人員兼任，可適當給一點補貼約：2000元/月
保管員 1名 1000元/月
收銀員 1名 1200元/月
主辦會計 1名 2000元/月
(2)房租：1000平方米×40.00元＝40000元/月
(3)水電氣：6000元/月
(4)員工伙食和住宿:7000元/月
(5)不可預計費用:2000元/月
總計：87000元/月
3．利潤分析
按照茶樓一般慣例,除營業稅后毛利潤可達75%.
1. 低迷狀態每月利潤為: 4075×30天×75% -87000=4687.5元/月
2. 普通狀態每月利潤為: 6437.5×30天×75% -87000=57843.75元/月
3. 高峰狀態每月利潤為: 9050×30天×75% -87000=116625元/月
4. 因茶樓還可以賣一些小吃、咖啡、洋酒,實際的銷售額和營業額遠不止以上三種情況,為保守期間暫不計算.
4．回報
綜上所述：該項目總投資120萬元.
該項目年營利為：低迷狀態為4687.5×12=5.625萬元/年 ,普通狀態為57843.75×12=69.4125萬元/年,高峰狀態116625×12=139.95萬元/年.
按照每年6個月高峰期、3個月低迷期、3個月普通期保守估計一年應凈賺(4687.5×3+57843.75×3+116625×6=88.734375萬元/年) .從以上看,預計一年半內可收回成本，因又百聯購物中心整個業態是一個配套項目,相互經營會產生互動效益.所以我們認為這個項目是可行的.
六、資金籌措和合作方式
該項目由四川川野山珍餐飲管理有限公司發起,為充分整合川野山珍酒樓的客戶資源,以及內部員工管理資源.在川野山珍酒樓建設期,我們也充分考慮到川野山珍酒樓經營茶樓的項目,我們已投資一部直達五樓的觀光電梯約50萬、一樓接待廳裝修及空調費用16萬、接待廳每年的租金8.7萬,十年共計87萬.該幾項共計費用153萬.我們愿意以上資源的使用權作為投資,并對外引資120萬現金共同合作經營十年.該項目我方占30%的股份,投資方占70%的股份.
六、項目建設
1. 項目建設單位(略)
2. 工期60天(工期進度表略)
3. 組織施工(略)
4. 項目工程驗收(略)
七、項目運營
因茶樓經營和酒樓經營均屬服務性項目,茶樓的管理可與川野山珍酒樓統一管理(或與聚網公司合作經營,暫不討論),財務獨立核算,因此人員的配置可節約.
1. 組織機構及人事分布圖
.人員的招聘
1)開業前的酒樓人員招聘：
是茶樓在開業前，根據其組織機構設置及定崗定編的要求，招收一定數量和質量的人員，以使飯店具備開業所必須的人員要求。
在裝修剛進行時，首先由酒樓人力資源部，以人力資源部的招聘原則進行。
（1）招聘原則
① 計劃性原則
員工的招聘，根據茶樓的人力資源需求計劃，機構設置和定崗定編的要求來招聘。
② “任人唯賢，擇優錄用”原則
現代競爭，歸要結底是人才的競爭。因此，任人唯賢原則也是茶樓在進行員工招聘時應該注意的原則，只有“唯才是舉，任人唯賢”，才能網羅天下賢士，壯大飯店員工隊伍，提高職工隊伍的素質，保證每個崗位都有合適的，能勝任的員工。
③ 程序原則
任何工作都有其特定的程序，員工招聘亦然。嚴格遵循科學合理的招聘程序也是飯店得到合格員工的必要條件。
（2）應聘人選的條件及員工選擇
① 根據茶樓需要應聘人選應具備相應定崗定位所要求的資歷、技術、能力、知識等條件。
② 通過招聘途徑和招聘考試，先招聘茶樓經理，通過人力資源按要求和標準把人員到進，茶樓理執行招聘考試。招聘考試是招聘員工的重要一環，很大程度地決定了所招聘員工是否合格，招聘考試一般包括筆試、面試、操作技術考核以及檔案審查等。
2)招聘程序
明確錄用人數及招聘條例—尋找勞動力來源—招聘—確定選
（一） 人員培訓
1、崗前培訓的必要性
A、能夠提高新員工素質
B、提高新員工的自信心和積極性
C、能夠樹立新員工對酒樓的歸屬感和榮譽感
D、便于篩選及調配人員
2、崗前培訓的特點
A、對象是即將上崗的新員工
B、必須結合新員工所在部門及崗位特點，有針對性地進行培訓，使新員工能夠適應工作的需要。
C、崗前培訓必須理論聯系實際，重在能力培養。
D、崗前培訓與考核相結合，具有一定的淘汰性。
3、崗前培訓的步驟與方法
崗前培訓共分為二個階段：
第一個階段是公共培訓
A、集中講援法，采用講援形式傳播知識的培訓方法
B、案例分析法，是讓受訓人員分析、研究案例，并提出自己的見解的培訓方法。
新員工崗前培訓內容：
A、茶樓
1、概論 2、服務意識
3、全員銷售意識 4、茶樓簡介及《員工手冊》
5、禮儀禮貌 6、投訴突發事件處理
7、茶樓設備使用 8、消防安全知識
9、旅游接待知識 10、復習
11、考核 - 觀點2： 衛生,和地稅
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